在住房不炒等政策下，繁荣和麻烦同时找上长租公寓

【编者按】本文来源于吴怼怼，亿欧转载。

政策支持，人口流动，以及新生代群体对生活品质的诉求和消费理念的转变，共同带动了长租公寓的初期繁荣。但问题也接踵而至。

3月19日，央视新闻频道和央视财经频道先后播出一条关于“我国长租公寓标准化建设提速”的报道。报道从赵女士的个人经历切入，她在北京的一家互联网公司工作，因家住郊区，每天上下班开车要花费三、四个小时。

 她想在单位附近租住一套房子。相比起普通房源需要自己配置家电等诸多不便，赵女士在东直门附近找到了一套自如的长租公寓。两室一厅，70多平方米，两个月前装修过。关键是，床、衣柜、电视等家具、家电基本齐备。

 赵女士说，当初选择长租公寓，主要是为了避开黑中介，不用担心房租随意涨价、上当受骗。另外，还有安全以及品质的考量。

赵女士个案背后，是租房这个大盘的变化，以及长租公寓的兴起。

 中国的租赁市场由于起步发展较晚、市场收益率较低等因素，机构在其中的占比跟发达国家相比有较大差距。据了解，美国专业化租赁机构在租赁市场占比为60%左右，日本则高达87%。而在中国，这一比例还不到3%。

 但情况正在发生变化。首先是政策的顶层设计，房住不炒是大势所趋，租房新时代大幕拉开。在这样的背景下，租房为城市居民提供了另一种关于“家”的居住选择，符合居民住房需求的提升和行业政策的初衷，是房产行业发展的重要方向。

 央视的报道也谈到了，住建部已就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见，明确提出，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，签订并履行3年以上住房租赁合同的，各地政府应给予政策支持。为促进长租公寓市场良性发展，《租赁式住房装修技术规程》将于今年上半年公布并施行。

 然后是人口的流动和新青年群体对品质的追求。北上广深四大一线城市，以及杭州等这样的新一线城市以其资源优势不断吸引人口流入。受限于一线城市位居高位的房价和严格的限购政策，相当大比例的外来人口必须选择租房的方式。这群人中，大部分是80后、90后和00后，这些群体其对生活品质的诉求和消费理念的转变，正在带动长租公寓的需求逐渐旺盛。

 虽然目前我国的租赁市场主流依旧是C2C模式，即房东与租客直接交易。同时C2B2C模式的发展也方兴未艾，即业主委托房子给品牌长租公寓，然后由品牌长租公寓统一装修规整之后再向外出租，比如自如、冠寓等长租公寓。

从资产情况分类来看，长租公寓运营商现阶段主要是重资产运营和轻资产运营两种方式。从房屋集中度或者从物业分布来看，又有集中式公寓和分散式公寓之分。不管是哪一种，都在这两年迎来了其产业风口。

 但就在众多资本加持了这一赛道的同时，原本并不成熟的中国的居住租赁行业出现喧嚣与浮躁。

 首当其冲的是标准化之困。新派公寓创始人王戈宏曾深夜在微信朋友圈中发布长文，声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为，引发舆论关注。

 行业标准的缺失是导致种种混乱的主要根源之一。长租公寓这个业态出现的历史并不长，企业经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店。标准不清，给建设、运营增加了不确定性。

 长租公寓面临的最大困局，萌生于当前城市化迅速发展时各类社会关系转变的大背景中。市场迅速增长的需求使住房租赁市场内生强烈扩张，但房屋租赁市场各类标准仍然有待完善。

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