优客工场的规模化扩张或止于上市

知名地产人、联合办公企业优客工场创始人毛大庆日前这样写到：我始终认为，在任何一个新的行业里，无论入局的先后顺序，只要你的速度不够快，就很难在赛道上有较强的话语权，更不要谈及后续的资源争夺。 

所以，对于优客工场来说，从诞生至今的整整四年里，最主要的的发展路线就是规模化扩张。而“疯狂融资”则是支撑这家企业快速扩张的耀眼勋章。 

近日，优客工场再获投资机构的战略追投。此次投资除了继续提高优客工场估值和敲实其上市计划之外，我们似乎还能从中窥探到优客工场从规模化扩张到精细化运营的战略转变。 

4月4日，星牌集团旗下公司龙熙地产再对优客工厂追加逾2亿元的战略融资。星牌集团创立于1987年，是一家以体育和地产为主营业务并涉足健康、金融投资、文化娱乐等领域的多元产业集团。此次追投是星牌集团对优客工场的第三次投资。前两次入股分别是于2017年5月的8亿元投资和当年8月对优客工场12亿元Pre-C轮融资的参投。 

此次星牌集团的突然追投，不禁让人联想到，这是否是优客工场正式启动上市的前奏。因为就在公布融资前不久，毛大庆公开表示，优客工场是科技研发公司，也算是科创板鼓励额对象，但由于优客工场企业服务类属性较重，所以不在科创板首批上市名单中，但有可能会在之后几批上市名单当中。 

这是毛大庆第二次公开宣布公司的上市企图。2018年5月，毛大庆曾对媒体表示，优客工场将于2018年或2019年年初上市，上市地点在上海和香港之中选择。到了今年年初，上市之路有了新变化：坊间传闻优客工场将在今年三季度于纳斯达克寻求上市，这样做的原因在于盈利模式没有真正成熟的优客工场在国内上市将会困难重重，而纳斯达克的审查体系则更加注重一个公司的成长性。 

融资、并购、扩张，优客工场成立四年来所表现出可观的成长性。据亿欧统计，目前为止，优客工场平均每3.2个月获得一次融资，共获融资15笔，总金额约为40亿人民币。红杉资本中国、真格基金、歌斐资产、高榕资本、天弘基金、永柏资本等不少知名投资机构为其投资方。

高频融资让优客工场迅速成为联合办公赛道上少有的“快马”。 

2015年3月，毛大庆辞去了年薪近千万的的万科高级副总裁职务后，高调宣布成立初创企业优客工场。后来，他不仅一次表示：要感谢朋友圈。因为正是朋友圈让他成为了一个“正在创业的房地产行业红人”，而这种名头直接为优客工场带来了由真个基金和红杉资本中国等投资机构的数千万元的天使轮融资。同时也为优客工场铺平了后续的融资大道。 

创立一年以后，也就是2016年下半年，因为资本寒冬的降临，很多联合办公企业在这时倒下，而优客工场则凭借雄厚的财力，借此机会一举成为联合办公赛道上的头部企业。 

此后，优客工场便开始了大肆扩张之路。2017-2018年，优客工场一共并购了Workingdom、WeDo联合创业社、Woo Space（无界空间）、New Space、洪泰创新空间、方糖小镇和爱特众创七家联合办公空间品牌。其中与联合办公第一梯队企业洪泰创新空间的合并后，优客工场的总估值飙升到了90亿元，成为了联合办公领域的独角兽企业。 

2018年10月，优客工场再次收购上海知名联合办公企业方糖小镇。随着方糖小镇的加入，优客工场载上海拥有的网点达39家，不仅成为上海最大规模的联合办公品牌，在亚洲范围也是最大。 

也是在2018年，优客工场正式进军海外，开始拓展海外市场，想要让品牌的规模和影响力更上一层楼。与此同时，优客工场APP突然更名“优鲜集”。优鲜集的最初形态便是社群平台，入驻的商家们可以在此平台上发布需求、发布产品和企业间社交。后来优鲜集逐渐演变为资源共享和寻找事业伙伴的多生态平台。优客工场将这一现象解释为：打通线上与线下，发掘流量平台的价值。 

截至目前，优客工场在中国、美国、新加坡等地布局的城市达40余座，运营220余个项目和超过75万平方米的管理面积，入驻企业1.5万家，全球会员数10万。 

四年间，优客工场充分秉承了毛大庆“规模化制造强者”的发展战略，但急速扩张带来的副作用也同样明显和致命。 

截至目前，优客工场并没有公布其2018年营收数据，仅放出消息称公司在2018上半年的营收是2017年的2.5倍，并签订了一份1.5亿美元的租赁合同。需要注意的是，据亿欧统计，优客工场2017年的总营收仅有1.67亿人民币。即使按照2018整年营收为2017年的2.5倍计算，另加上官方宣称的1.5亿美元大单，满打满算，优客工场在2018年度的总营收也不会超过15亿人民币。 

年营收15亿元，而其欲寻求的上市估值却超过200亿元，这之中数据对比不能说不悬殊。这也是优客工场的市场估值一直被质疑的重要原因。因为对优客工场估值的质疑，在2018年3月，甚至有消息爆料称有优客工场的老股东愿意按照当时110亿元的估值，以“打5折”的方式出售股份。 

另外值得一提的是，除了高融资、强扩张与低营收之间的强烈对比，优客工场营收方式的单一性，也被认为是其一大“病灶”。

根据优客工场业务分类来看，其营收方式主要为直营办公空间租赁、品牌加盟和管理收费、联合办公生态圈投资收益、个人会员服务和流量平台的变现功能。

但据公开数据显示，优客工场2017年的1.67亿元总营收中，来自办公空间租金的收入占比约为90%，其他业务的收入仅占到10%左右。到2018年，除租金以外的收入勉强提升到了25%。

这说明租金收入依旧是优客工场近年来的主要收入来源，而毛大庆主张的品牌的输出收费、流量平台的变现和“大会员制”的服务性收费依然处在较弱的一端。 

但这“较弱的一端”在毛大庆看来才是联合办公真正的未来。毛大庆将联合办公未来的重点压在了分布在市场尾部的、零散而小量的需求上。他认为，一个新兴行业的未来不在于热门产品，而在于市场需求曲线中那无穷长的尾巴，即“长尾效应”才是联合办公的大市场。 

包括个人会员和企业会员的个性化定制、资源平台的搭建等，均是为了发挥联合办公的长尾效应。对一些较小得企业来说，将各种零散的资源整合起来，抓住零散的利润点是活下去的关键。而对于如优客工场这样的头部企业来说，那些零零散散的利润点将会是一举改变盈利模式、拉开与同级企业之间距离的契机。 

两年前毛大庆就曾表示，未来在优客工场收入来源中，房租收益只占40%，其他的60%主要来自线上业务。现在看来这种线上收益主要就是来自流量平台和会员制度。

但想要真正抓住这一“长尾市场”，现阶段来说只有重度的线下运营才能保证服务质量，才能在企业赋能上有所优势，才能保证平台的活跃度和流量。而重度运营则组需要优客工场付出不小的资金和时间成本去喂养。 

与优客工场经营模式不同的氪空间一直采用的都是直营的方式。直营模式让氪空间能够更好的把控每个社群的需求，从而对企业进行“精细化赋能”。另外，优客工场的的老对手WeWork也在2018年5月开始着手企业孵化器的布局。据资料显示，截至2019年2月，WeWork的孵化器业务WeWork Labs已在10多个城市展开。除此之外，WeWork对“会员体系”表现的更加重视，甚至可以上升到其发展的战略层面。在会员体系下，WeWork还为租户拓展了长租公寓品牌WeLive、健身房品牌Rise by We、私立小学WeGrow、程序开发学院Flatiron School和发展线上活动聚会平台Meetup等联合办公生态业务。

WeWork可谓是联合办公行业当之无愧的龙头企业，截止到2018年末，其已在全球100个城市合共设立了425 个办公地点，全球会员人数高达40余万。在与优客工场业务布局重合度颇高且企业规模更大时，对优客工场来说，在业务生态和服务方面迎头赶上变得急迫。 

毛大庆也曾有过相关表态：我们的解决方案是，和时间做朋友，在彻底认清联合办公长尾效应的本质后，先做规模效应，实现规模化的强者恒强。他没有写到的下一步或许就是利用平台化的雄厚实力来入手长尾市场。 

那么什么时候才是优客工场实力雄厚的时候呢？我认为成功上市会是一个重要节点。一方面，盈利模式和盈利能力对优客工场来说如骨鲠在喉，亟需整改。另一方面，上市之后，除了对投资人能有所交代以外，优客工场也能借此变得更加“兵强马壮”。能够拥有更强的力量去平衡规模和运营。

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