为什么我拒绝让我妈买“康养地产”？

【编者按】伴随中国社会加速老龄化进程,国家全面推进“健康中国2030战略”,中国康养产业的风口正在逐渐形成。康养需要落地，但我们必须弄清楚，康在哪？养在哪？地产商想挣钱，政府希望重新理清杂乱的市场，行业整体还在磨合。

本文发于旅游地产观察，作者安谷谷；经亿欧大健康编辑，供行业人士参考。

康养地产如秋后大火席卷地产行业

随着国家政策的支持、“健康中国”战略的推动，以及传统房地产业的饱和，地产商急需寻求新的方向，恰逢“地产+”概念的大热，纷纷试水。人口老龄化的加剧以及，涵盖养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态的康养产业开始蓬勃发展，成为备受关注的新兴产业。随着康养经济的遍地开花，一些新技术、新模式和新业态也涌现出来。 业内人士预计，到2030年，我国养老产业规模有望达到22万亿元。

今年春季的北京房交会上，以康养为招牌的云南贵州等地房源占据交易量的半壁江山。很多人认为老年人群和亚健康人群应该是康养产业主要目标群体。中国城市45%的老年人拥有储蓄存款，老年人存款余额2016年超过17万亿元，人均存款将近8万元。预计到2020年，老年人的退休金总额将超7万亿元。目前中国老年康养产业市场消费需求在5万亿元以上。

但是真正能够对一个异地房产进行直接投资的人，却大部分并不是有康养目的的直接人群，更多的是一种投资目的。加之今年以来的短租平台举办的如火如荼，更多的人对这一块房产是进行一种长远投资。既可以通过短租或者长租的方式进行资金的周转，也可以作为未来投资。

随着康养产业的供给不断增加，2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。但根据不完全测算，当前每年为老年人康养生活提供的产品在5000亿到7000亿元，需求持续旺盛，但有效供给不足。

康养落地，康在哪？养在哪？

而随着亚健康问题的日趋突出以及人们对健康问题的愈加重视，社会对于亚健康的防治需求日益增长，亚健康人群康养市场已成为中国康养市场最主要的组成之一。从供给角度看，康养产业对资源的依赖程度较高，其发展对农业、制造业和服务业都有不同程度的需求。

曾经，我们对康养的追求聚焦于生命的长度，但目前开始转向拓展生命的丰度和自由度。生命的长度、丰度、自由度三位一体，是有机联系、循序渐进的关系。因此在产业发展初期，康养离不开“医”，医疗是康养的基础，“医养”结合是康养的基本要求。

那么康，既是指健康，这就必须和医疗资源匹配到位。那么，现在的康养地产一般是怎么做的呢？以温州为例，政府主导整体提升医疗质量提升，将区域医疗资源整合升级。成都则是专注健康产业，努力构建“三医两养一高地”全域健康产业生态圈，布局建设成都医学城、成都健康服务业聚集区、成都都市现代农业高新技术产业园三大专业化产业园区。全国其他城市也类似的推出了各种各样的医疗改革措施，完善“康”的概念。不可否置，这个对于居住在当地的人也是一件好事，对于整体医疗事业的发展也存在着正面的影响。

但是由于这件事情尚在进行之中，这就导致了现期的康养地产事实上并不一定能够达到预期的“康”的保障，反映在物业上就会有显著的差距体现。一个大型医养项目分为医疗、文化娱乐、商业配套和住宅这几大部分。首先医疗用地占总用地百分比，决定了医院的规模和医患比利，其次医疗护理团队的品牌决定了后期的服务质量，然后是保险保障的覆盖是后期业主能否长期享受实惠的重要保障。

以大理的康养地产为例，很多人为了这里的“风花雪月”在这里置业，但是我们必须面对的现实就是，很多时候，急病重症还是需要来到昆明治疗。

有部分现下新的康养项目选择了回避这个问题，将“康”定义为一种健康生活方式，将“运动”概念引入康养，介于近期“地产+”的多业态形式，这种做法也不可否置。但是某些以瑜伽、高尔夫等等为主打卖点的度假区，“换汤不换药”做法，打着迎合政策的名义，去拿地盖楼，事实上却根本没有变化。惠州不少康养基地，包括罗浮山、马安，还有其他县区，相关项目用地几百亩、上千亩，有的甚至是两千亩.这一千多亩你要干什么？难道你要形成一个康养小镇？那里要住上几万人？这不现实。可见，这不过是成了依托“名声”而圈地罢了。

我们再来谈一谈“养”的部分，拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等的地方，更容易被开发成“康养地”。可依托项目地良好的气候及生态环境,构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态,打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品,形成生态养生健康小镇产业体系。这一部分的内容其实这些年已经落地了大大小小的项目不知几何，但是更多置业的人是为了“度假”和“投资”。

养老不容易，入手需谨慎

从整个康养用地情况来看，产业主体不突出，除了养老院，部分办康养产业不赚钱，必须靠房地产，于是借口要地。又回到了老问题，地产商想挣钱，政府希望重新理清杂乱的市场，行业整体还在磨合。真正的“康养”完成体，还在锦衣夜行，在混乱的市场里面坚持着品质。我们都明白，“康养”这件事，事实上贵在“售后”，真正的物业落地，如何将“健康”、“养老”的细节融入每一个后期的运营上才是重点。

如果只是一处叫做“康养”的，位置在偏僻的山里，拥有着高端的运动馆，呼吸着新鲜空气，但是去个医院可能要好几个小时的房子，那我宁愿让我妈挤在充满了汽车尾气、但是交通方便、医院就在旁边的高楼上吧。